Immobilier et succession : Que faut-il savoir ?

Dans la plupart des familles, le patrimoine tient d'abord dans un bien : la maison, l'appartement, parfois un logement locatif. C'est souvent ce qui a le plus de valeur dans une succession, et c'est aussi ce qui pose le plus de difficultés. Un bien immobilier ne se partage pas comme une somme d'argent, et il ne se vend pas en un jour.

Voici les points d'attention à connaître, sans jargon.

Le problème de fond : un bien qui vaut cher mais ne se divise pas

Une somme sur un compte se répartit à l'euro près entre les héritiers. Une maison, non. On ne peut pas en donner un mur à l'un et une pièce à l'autre. Résultat : soit les héritiers la possèdent ensemble, soit l'un rachète la part des autres, soit on la vend.

À cette difficulté s'ajoute le calendrier. La déclaration de succession et le paiement des droits doivent intervenir dans les 6 mois suivant un décès survenu en France métropolitaine, et dans les 12 mois dans les autres cas. Or l'argent, lui, est souvent immobilisé dans les murs. C'est le paradoxe classique : un patrimoine qui vaut cher, mais pas de liquidités pour payer l'impôt. D'où l'intérêt d'anticiper, un sujet que nous abordons dans les étapes après un décès.

Un allègement souvent ignoré sur la résidence principale

Bonne nouvelle, peu connue : la résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur pour le calcul des droits, à titre indicatif selon la réglementation en vigueur.

Une condition, toutefois : le logement doit être occupé au jour du décès comme résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un enfant mineur ou protégé. Si le défunt vivait seul dans ce logement, l'abattement ne s'applique pas. C'est une nuance qui change le calcul, et qu'il vaut la peine de vérifier.

L'indivision : quand les héritiers possèdent ensemble

Tant que le bien n'est ni vendu ni partagé, les héritiers en sont copropriétaires : c'est l'indivision. Sur le papier, tout le monde décide ensemble. En pratique, il suffisait jusqu'à récemment qu'un seul héritier s'oppose pour bloquer une vente, parfois pendant des années.

C'est ce que la loi du 7 avril 2026 a fait évoluer : les héritiers représentant les deux tiers des droits peuvent désormais engager la vente d'un bien indivis. Les autres sont informés, et leur silence pendant 3 mois vaut accord. Une maison de famille bloquée depuis longtemps n'est donc plus forcément une impasse. Nous détaillons ce changement, parmi d'autres, dans ce qui a changé en 2026.

Les leviers pour préparer la transmission d'un bien

Anticiper évite justement de se retrouver coincé. Deux outils reviennent souvent :

• Le démembrement : donner la nue-propriété du bien à ses enfants tout en gardant l'usufruit permet de transmettre à un coût réduit, en continuant d'habiter ou de percevoir les loyers. Tout est expliqué dans notre article sur l'usufruit et la nue-propriété.
• La donation échelonnée : l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue tous les 15 ans, ce qui permet de transmettre progressivement une valeur importante.

Un point de vigilance pour les patrimoines les plus élevés : au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, l'IFI entre en jeu, et le démembrement a ici des effets particuliers à examiner de près.

Ce que ça veut dire pour vous

L'immobilier est à la fois ce qui a le plus de valeur et ce qui se transmet le moins facilement. C'est précisément là que l'anticipation change tout : préparée, la transmission d'une maison se fait sereinement ; subie, elle peut créer des blocages et des tensions durables.

Ces informations sont données à titre indicatif, selon la réglementation en vigueur ; votre notaire les confirmera et les appliquera à votre situation. Pour repérer les points qui vous concernent, commencez par votre bilan successoral gratuit.