Donner à ses enfants pour un logement, sans impôt

Beaucoup de familles cherchent comment aider un enfant ou un petit-enfant à se loger. Depuis février 2025, un dispositif fiscal existe précisément pour cela, et il reste peu connu. Sa particularité : il est temporaire. Il concerne les sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. Passé cette date, sauf reconduction par une prochaine loi de finances, cette porte se referme.

Contrairement aux propositions dont on débat chaque été, celle-ci n'est pas une hypothèse : c'est une règle en vigueur, inscrite à l'article 790 A bis du code général des impôts (texte sur Légifrance).

Ce que le dispositif permet

Un don d'argent réalisé dans le cadre familial peut être exonéré de droits de donation, dans une double limite, à titre indicatif selon la réglementation en vigueur :

• 100 000 € d'un même donateur vers un même bénéficiaire ;
• 300 000 € au total par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

Concrètement, un enfant peut recevoir de ses deux parents et de ses grands-parents jusqu'à 300 000 € exonérés, à condition que chacun reste sous son propre plafond.

Qui peut donner : un parent, un grand-parent, un arrière-grand-parent. À défaut de descendance, un oncle ou une tante peut donner à un neveu ou une nièce.

Qui peut recevoir : un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou donc un neveu ou une nièce dans le cas ci-dessus.

À quoi l'argent doit servir, très précisément

C'est le point où beaucoup se trompent. L'exonération est conditionnée à l'usage des fonds, et cet usage est limité à deux cas :

1. L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
2. Des travaux de rénovation énergétique dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu'il occupe comme résidence principale.

À retenir : l'achat d'un logement ancien n'entre pas dans le dispositif. On lit parfois le contraire ; le texte en vigueur, lui, vise le neuf ou la vente en l'état futur d'achèvement. En revanche, un logement ancien déjà détenu peut bénéficier du volet travaux.

Les conditions à ne pas manquer

Trois exigences conditionnent l'exonération, et leur non-respect entraîne sa remise en cause :

• Le délai d'emploi : les sommes doivent être utilisées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, soit 6 mois. Donner sans que le projet soit mûr fait courir un vrai risque.
• La durée de conservation : le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant 5 ans.
• La location reste possible : le bien peut être loué comme résidence principale à un tiers, mais le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal du bénéficiaire.

Les justificatifs d'emploi des fonds sont à conserver à la disposition de l'administration (fiche service-public.gouv.fr).

Un point qui compte après 80 ans

Le don familial de sommes d'argent que l'on connaît le mieux, celui de l'article 790 G, impose que le donateur ait moins de 80 ans. C'est une limite que nous signalons dans notre bilan, car elle ferme un levier utile.

Ce dispositif-ci fonctionne différemment : le texte ne fixe aucune condition d'âge du donateur. Un grand-parent de plus de 80 ans qui souhaite aider un petit-enfant à se loger retrouve donc ici une possibilité que le don familial classique ne lui offre plus. C'est exactement le genre de nuance qui mérite d'être vérifiée avec un notaire avant d'agir.

Ce que ça veut dire pour vous

Si un projet de logement existe déjà dans votre famille, le calendrier joue contre vous : entre la décision, l'acte et le délai d'emploi, quelques mois passent vite. Si aucun projet n'est mûr, forcer les choses pour capter une exonération serait une mauvaise raison de donner.

Une question restera à trancher avec un professionnel : l'articulation de cette exonération avec vos autres abattements, notamment l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, que nous détaillons dans notre article sur la donation de son vivant. Ce cumul et son ordre d'application conditionnent le coût réel de l'opération : c'est le calcul de votre notaire, pas le nôtre.

Gardez enfin en tête le contexte : les abattements classiques, eux, ne suivent pas l'inflation, et la question de savoir s'il faut attendre une réforme ou anticiper se pose à beaucoup de familles. Un dispositif à échéance connue a au moins ce mérite : il ne dépend d'aucun pronostic.

Pour savoir si ce levier vous concerne, commencez par votre bilan successoral gratuit. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif, selon la réglementation en vigueur ; votre notaire les confirmera et chiffrera votre situation précise.